疑明股实债保“绿”！重仓二三线的金辉，还有多少腾挪空间

文丨西部菌

对有些公司来说，2021年的半年报有着特殊的意义。去年10月才成功登陆港股的金辉，就是一例。

日前，金辉控股发布了2021年中期业绩。作为金辉上市以来交出的第一份中期成绩单，这份半年报，至少从多个核心数据上来看，还是不错的。

比如，截至2021年6月30日，金辉三道红线指标继续全部达标；平均债务成本有所下降，从2020 年的7.47%降低到2021年上半年的6.95%。

此外，营业收入161亿元，同比增长 44%；净利润20亿元，同比增长 92.4%。

不过，这些核心数据之外，笼罩在金辉头上的几道阴影还是挥之不去。

比如，高达97.9%的土储位于二三线城市，未来的增长潜力直接受到调控考验；再比如，非控股权益超四成，收益却只有9％，被指明股实债保“绿”。此外，随着规模扩大，近几年的金辉质量投诉多地“开花”。

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去年，金辉冲刺千亿俱乐部以失败告终，但坎坷的上市之路终于有了结果，也算是一个不小的收获。所以完全可以理解，金辉对上市后首份半年报的重视程度。

2021年上半年，金辉实现合约销售总额557.7亿元人民币，同比增幅49.3%，实现合约销售面积322万平方米，两个数据在中指数据中均排名第38位，算是挤进了全国房企前40强。

当然，对于金辉来说，上半年最值得拿来“炫耀”的是进入“绿档”房企之列。

截至2021年6月30日，金辉净负债率为75.9%，现金短债比为1.5，剔除预收款项后的资产负债率为68.3%，三条红线都不再踩线。

但是，作为曾经的“红档”房企，能够如此迅速转“绿”，其背后真实的负债压力还是引发业界的质疑。

根据招股说明书，截至2020年4月30日，金辉控股依然踩中“三道红线”，归属“红档”房企。但仅用了半年多时间，就回归“绿档”。今年上半年则继续保持了这一表现。

转变的速度之快，当然反映出金辉的决心。不过，一些数据还是值得推敲。

比如，从2019年、2020年和今年上半年的数据来看，金辉的所有者权益不断增大，但归属于母公司股东权益占比却逐年下降，与此对应的是，非控股权益占比却在逐年上升。

来源：南方Plus

如同期，金辉非控股权益分别为45.49亿元、145.5亿元和158.18亿，分别占比为21.3%、40.3%和41.5%，但其对应的净利润占比却分别只有6.8%、18.1%和9.3%。

如此大的落差，很难不让人往“明股实债”的方向联想。

因此，即便是暂时回归“绿档”，但金辉背后的实际债务规模，很可能比数据所反映出来的更高。

事实上，截至今年6月末，金辉的有息负债总额为543.97亿元，较2020年底增长1.2%。考虑到其上半年营收只有161亿元，净利润刚过20亿，这个债务规模其实也不算小了。

02

真实债务压力之外，金辉的土储分布结构，也引发一定程度的担忧。

根据中报，今年上半年，金辉共拿下17块地，涉及11个一线、强二线重点城市，包括北京、重庆、宁波、郑州和泉州等，主要集中在长三角、东南和珠三角。这也是金辉土储结构的一个缩影。

截至2021年6月底，金辉在全国共有216个地产项目，土地储备总建筑面积3307万平方米。其中，97.9%的土储位于强二线及核心三线城市，西北、华东及华中的土储规模最大。

从近几年的房地产发展趋势来看，金辉将开发重点放在二线和强三线城市，不能说有错。但一个客观事实是，随着融资和拿地规则的变化，一二线城市也成为重点调控区域，这意味着开发商的利润和周转速度，都受到直接影响。

事实上，今年上半年，金辉的平均合约销售价格已达到17320元/平方米，这放在二三线城市已经不算低了，未来还有多大的增长空间，实在要打上一个问号。而国统局最新公布的70城房价显示，全国房价涨幅处于持续回落状态。

此外，金辉近几年为了冲刺千亿，曾在多地高溢价拿地，甚至制造“地王”。

如去年6月，金辉在江苏淮安以高达70.49%的溢价率出手拿地；同月，又斥资10亿拿下重庆九龙坡区大杨石一地块，楼面价达到11237元/㎡，溢价率高达37.04%。

不惜高溢价拿地的激进扩张，遭遇当前的限价调控，其利润空间可想而知。

其实，金辉的盈利能力已经遭遇考验。如今年上半年，金辉平均净资产收益率仅为8.3%，而去年全年尚有19.9%。

来源：南方Plus

此外，毛利率也出现持续下滑。2017年—2019年，金辉毛利率分别为32.2%，30.2%，21.8%，一路走低。2020年虽然微涨至22.1%，但今年上半年又跌至21.1%。

面对更加趋紧的调控大环境，金辉的盈利不确定性已然继续上升。

03

隐藏在准千亿金辉背后的另一个风险，是伴随规模扩大而显现的质量纠纷。

据西部城事不完全统计，金辉在重庆、成都、西安、长沙、杭州等多地，都出现了项目被投诉和维权的现象。涉及理由包括精准房质量、延迟交付、漏水、虚假宣传、物业服务等。甚至还因无预售许可证擅自售房和讨薪等问题被罚。

这些问题集中出现在金辉朝着千亿目标狂奔的进程中，或是追求规模带来的代价之一。在一定程度上，也让企业的口碑蒙上阴影。

作为一家闽系房企，金辉1996年发轫于福州，2009年总部迁往北京，目前已经在全国八大区域布局。仅从不到一千亿的销售体量来看，金辉的布局是相对分散的，这或也增加了管理半径延伸带来的管理风险。

此外，在外界眼中，金辉虽然已是一家上市公司，但其家族企业的色彩依然较浓。随着规模扩大，家族管理能否支撑企业的健康发展，也受外界关注。

面向未来，金辉方面表示：

将坚持量入为出的经营策略，放弃无效囤地，坚定稳健投资并进一步提高土储扩张精准性，进一步企稳杠杆并提高周转率，提升经营质量。

这说明，金辉方面未必不清楚目前的问题。只是，现有的行业大环境，还能给金辉足够的提升和优化空间吗？

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